מוכרים דירה ולא רוצים לשלם מס? מגיעים לפטור? לא בטוחים אם כדאי למכור השנה או בשנה הבאה? מכרת נכס ב-6 שנים האחרונות ולא בטוחים אם שילמתם מס שבח?
רוב הישראלים לא מבינים את החוקים ולא ממצים את מלוא הזכויות שלהם מהמדינה.

מה זה מס שבח?

מס על הרווח בין מחיר הקנייה למכירת הנכס.
כאשר בעל נכס מוכר זכות במקרקעין בסכום גבוה מהסכום אותו שילם בעת הרכישה נוצר לו רווח ריאלי- רווח לאחר הפחתת ניכוי הוצאות כמו שיפוצים, שמאי, עו"ד וכדומה. במקרים אלו המוכר נדרש לשלם מס שבח עבור הרווח שצבר.
לכן, חשוב לדעת כי קיימות עסקאות מכר המזכות בפטור מתשלום מס שבח, וכן אפשרויות לדחיית תשלום המס או חישובו בפריסה לכמה שנים באופן שמקטין את הסכום לתשלום. אבל – במקרים רבים ניתן לקבל פטור מלא או הפחתות משמעותיות מחבות המס. גובה המס נכון ל 2025 הינו 25% מתוך השבח הריאלי נטו.

מתי מגיע פטור?

• דירה יחידה
• החזקה מעל 18 חודשים
• תושב ישראל המוכר דירה למגורים
• מחיר התקרה המעודכן משתנה מעת לעת
• יש פטור גם בירושה במקרים מסוימים
• פטורים עקב מצב רפואי או אחוזי נכות

מי עלול לשלם מס מיותר?

• מי שמכר כמה נכסים ב־6 השנים האחרונות
• מי שקיבל דירה במתנה ומוכר מהר מדי
• מי שלא מדווח בזמן ונקנס
• מי שלא הגיש את כל ההוצאות שהיו לו עבור הדירה (עו"ד, שמאי, שיפוץ כד')

מה חדש ב־2025?

• עדכוני פטור ותקרות
• דירות בבנייה / תמ"א / פינוי־בינוי
• חלוקה בין בני זוג וגרושים
• אפשרות לנכות הוצאות עו"ד, תיווך ושיפוץ – שמקטינות מס

קצה המזלג

עסקה של 2,000,000 ש״ח יכולה ליצור חיסכון של עשרות אלפי שקלים אם יודעים לדווח נכון. ניתן לבקש החזר מס שבח עד 6 שנים אחורה. שילמתם מס שבח בשנת 2019 ועדיין לא קבלתם החזר? חשוב שתדעו- ב 31/12/25 החזר מס שבח שלכם לשנה זו יימחק! שכחתם להגיש בקשה? פספסתם- אין הארכות או דחיות!

סיכום

אם אתם מוכרים זכות או נכס מקרקעין ב־2025 או אם מכרת דירה ב-6 שנים האחרונות – מומלץ שתבדקו זכאות.
טעויות בדיווח מס שבח הן מהנפוצות בישראל.